Bei Ihrer Recherche zu Fördermitteln, insbesondere zu Programmen für den Neubau oder die Sanierung energieeffizienter Gebäude, haben Sie sicher des Öfteren gelesen, dass diese „vor Vorhabensbeginn“ beantragt werden müssen. Aber was ist mit Vorhabensbeginn eigentlich konkret gemeint? Handelt es sich dabei um den Zeitpunkt der Unterzeichnung des Kaufvertrags, den ersten Spatenstich oder den Vertragsabschluss mit dem Bauträger?
Vorhabensbeginn: was ist damit gemeint?
Als Vorhabensbeginn gilt grundsätzlich die Unterzeichnung eines Liefer- und Leistungsvertrags oder eines notariellen Kaufvertrags.
Die genaue Auslegung hängt davon ab, welches Förderprogramm Sie einsetzen. Je nachdem, ob Sie einen KfW-Kredit für den Neubau eines Effizienzhauses, zur Sanierung zum Effizienzhaus oder einen Investitionszuschuss des BAFA für energetische Einzelmaßnahmen beantragen möchten, gibt es abweichende Regelungen zum Vorhabensbeginn.
Grundsätzlich gilt für die KfW-Programme „Klimafreundlicher Neubau Wohngebäude (297/298)“, „Wohneigentum für Familien (300)“ und „BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus (261)“: Erst stellen Sie den Förderantrag über Ihre Hausbank, dann unterzeichnen Sie Liefer- und Leistungsverträge bzw. einen notariellen Kaufvertrag.
Ausnahme: Wenn Liefer- und Leistungsverträge eine aufschiebende Bedingung hinsichtlich der angestrebten KfW-Förderung enthalten, können Sie diese auch schon vor Antragsstellung unterzeichnen.
Eine weitere Ausnahme ist beim KfW-Förderkredit „BEG Wohngebäude Kredit Effizienzhaus (261)“ möglich: Sie führen vor der Vertragsunterzeichnung ein Finanzierungsgespräch mit Ihrer Bank und bestätigen auf einem dafür vorgesehenen Formular Ihre Absicht, einen Förderkredit in Anspruch zu nehmen. In diesem Fall können Sie einen Liefer- und Leistungsvertrags abschließen, bevor Sie den Kredit bei der KfW beantragen. Eine aufschiebende oder auflösende Bedingung ist dann im Vertrag nicht erforderlich.
Wichtig zu wissen: Der Kaufpreis beim Ersterwerb darf erst nach dem Einreichen des Kreditantrags gezahlt werden. Auch die Baumaßnahmen vor Ort dürfen erst dann beginnen, wenn der Kreditantrag gestellt ist.
Was genau sind Baumaßnahmen?
Im Zusammenhang mit der wichtigen Regel, dass Sie mit den Baumaßnahmen nicht vor der Beantragung des Förderkredits beginnen dürfen, ist es wichtig zu wissen, welche Arbeiten genau als Baumaßnahmen gelten. Bestimmte vorbereitende Arbeiten sind gemäß der Definition der KfW nicht „förderschädlich“, dürfen also durchgeführt werden, ohne den Anspruch auf eine Förderung zu verlieren:
Neubau:
- Abriss bestehender Gebäude bzw. Flächenbereinigungen wie Einebnung und Planierung, Felsabbau oder Sprengungen
- Bodenuntersuchungen, Altlastenbereinigung und Austausch kontaminierter Böden, Kampfmittelräumung
- Baustellenvorbereitende Maßnahmen wie Sicherung des Grundstückes, Zufahrtswege und Untergründe für Maschinen/Fahrzeuge anlegen, Entwässerung
- Verkehrsmäßige Erschließung wie Anlage von Straßen und Fußwege, Beleuchtung, Kanalisation, öffentliche Plätze, Grünflächen und Lärmschutz
Die Erschließung und der Erdaushub für neue Gebäude fallen nicht unter diese vorbereitenden Arbeiten und gelten bereits als Vorhabensbeginn!
Sanierung:
- die Herrichtung des Gebäudes wie die Erkundungen vorhandener Bausubstanz und Statik oder die Schadstoffsanierung
- die Umsetzung nicht-förderfähiger Maßnahmen wie Fahrstuhlanbau oder barrierefreier Umbau
- die Umsetzung förderfähiger, aber nicht geförderter Maßnahmen
Planungs- und Beratungsleistungen
Planungs- und Beratungsleistungen sowie die Durchführung von Genehmigungsverfahren für die Bauvorhaben gelten sowohl beim Neubau als auch bei Sanierungen nicht als Baumaßnahmen. Mit diesen Leistungen dürfen Sie auch vor der Beantragung des Förderkredits loslegen.
Für die Beantragung der Heizungsförderung gilt eine strenge Handhabung des Vorhabensbeginns: Bevor die Heizung getauscht wird, muss der Antrag bei der KfW eingereicht worden sein. Für die Beantragung ist allerdings ein abgeschlossener Liefer- und Leistungsvertrag mit einem Fachunternehmer nötig. Dieser Vertrag muss zwingend eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten. Was das ist und warum die strenge Vorhabensfrist damit nicht gerissen wird, erfahren Sie in diesem Artikel.
Der Ergänzungskredit muss ebenfalls vor Beginn der Bauarbeiten beantragt werden. Für die Beantragung ist eine Zuschusszusage der KfW erforderlich.
Bitte beachten Sie die Ausnahmeregelung für Heizungstauschvorhaben, welche im Zeitraum 29.12.2023 bis zum 31.08.2024 begonnen wurden/werden: Anträge für in diesem Übergangszeitraum begonnene Vorhaben können bis zum 30.11.2024 nachgereicht werden.
Für die Beantragung des Investitionszuschusses gilt die strenge Auslegung des Vorhabensbeginns: Erst muss der Zuschussantrag gestellt werden, danach beginnen Sie mit ihrem Vorhaben.
Um den Antrag stellen zu können, ist ein abgeschlossener Liefer- und Leistungsvertrag mit einem Fachunternehmen nötig. Der Vertrag muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten. Der Ergänzungskredit muss ebenfalls vor Beginn der Bauarbeiten beantragt werden. Hierfür ist allerdings eine Zuschusszusage des BAFA erforderlich.
Vorarbeiten wie Machbarkeitsstudien, Grundstückssuche und -kauf, Beratungsgespräche, oder das Einholen von Genehmigungen zählen noch nicht als Vorhabensbeginn, dürfen also auch schon vor der Beantragung des Investitionszuschusses durchgeführt werden.
Auf einen Blick: Das Wichtigste zum Vorhabensbeginn
- Unterzeichnung eines Liefer- und Leistungsvertrags oder eines notariellen Kaufvertrags
- Wichtig bei der Förderung für effiziente Gebäude und energetische Einzelmaßnahmen
- Erst Fördermittel beantragen, dann mit dem Vorhaben beginnen
- Unterschiedliche Regelungen bei Förderkrediten und Investitionszuschüssen
